中古住宅瑕疵（かし）保険とホームインスペクション（住宅診断）
中古住宅瑕疵（かし）保険とは？
瑕疵（かし）保険とは、中古住宅の引渡し後に発生した雨漏りや構造的な不具合に対し、補修費用を保証する保険です。瑕疵（かし）は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥を指しています。
瑕疵（かし）保険の保証がない場合のリスク
- 引き渡し後に発見された建物に問題が発生した場合は、全額自己負担になる可能性がある
- 売主が瑕疵（かし）の修復に応じてくれない
- 瑕疵（かし）の修復に予想以上の出費が出る
- 瑕疵（かし）が保証されないことを知っていれば決済しなかった
主なメリット
- 建物に大きな瑕疵がある可能性を把握できる。
- 建物について1000万円まで、最長5年間の保証が受けられる
- 建物の検査後に保証金額と保証期間を選べる
- 保証がついているから、建物に万一のことがあっても大きな費用負担がない
- 「保険付保証明書」が中古住宅取得に係る減税等の適用に必要な証明書類として使える
- 検査会社（保証者）が倒産しても直接保険法人に保険金の請求が行える
引き渡し後に下記対象部分に発生した不具合（瑕疵）を保証
- 構造耐力上主要な部分
- 雨水の浸入を防止する部分
※対象住宅内またはその敷地内に設置された給水管、給湯管、排水管または汚水管の水漏れや詰まりなどの不具合を補償する「給排水管路保証オプション」もあります。
保証対象部分
（イラスト：国土交通省・まんがでわかる「住宅かし担保履行法」より）
保証の詳細
｢瑕疵（かし）保険」はホームインスペクション（住宅診断）ではない
入居後の万が一を防ぐための｢瑕疵（かし）保険」は、ホームインスペクション（住宅診断）ではありません。瑕疵（かし）保険の調査は、あくまで保険をかけるためのもの。建物の将来のメンテナンスやリフォームについてアドバイスがあるわけではありません。当然、保険がかかっているからといって建物が長持ちするわけではありません。
一般的な中古住宅の取引では、引渡し後、建物に万一の不具合があった場合、瑕疵担保免責（買主負担とする）か、売主の責任期間を2～3カ月とするのが一般的ですが、中古住宅保証がついていれば、最長で5年間の保証が受けられます。
- 「買った後、いつごろ、どこにいくらくらいのお金がかかるのか」
- 「あとだいたい何年くらいもちそうか」
- 「長く大事に住むためにはどうしたらよいか」
などのアドバイスをお求めの場合は「ホームインスペクション（住宅診断）」がおすすめ。
会社によってはオプションなどで、瑕疵（かし）保険つき保証をつけることもできます。
瑕疵（かし）保険適用のための現場検査は「保険期間中に瑕疵（かし）が発生しないか」といった観点で検査が行われます。
極端にいうと、1年や5年を経過した後に瑕疵（かし）が発見される可能性は考慮されず、実際には、3年後6年後などに瑕疵が発見される可能性があっても、とりあえず保険は適用になってしまうということ。
万が一の備えとしてあると安心な瑕疵（かし）保険。しかし、「瑕疵（かし）保険がついているから安心」ということはなく、中古住宅が長く使われ、資産性が維持されるためには、買主（所有者）が建物の知識を身につけ、定期的な点検・メンテナンスを行うことでしか達成できないでしょう。
瑕疵（かし）保険検査会社を選ぶポイント
中古住宅を買おうか迷っている人は、検討段階で瑕疵（かし）保証の話を耳にするかもしれませんが、まだまだ情報が少なくどういった検査会社を選ぶべきかわからないことも多いと思います。
瑕疵（かし）保険は、保証する検査会社が倒産した場合でも、最終的に保険会社がお金を払ってくれるという安心感ばかりが印象に残りがちですが、実際は保証する検査会社が倒産しない限り、その会社が雨漏りなどを補修する費用を顧客に支払う義務を負います。
もちろん顧客に補修費用を支払ったあとに保険会社が検査会社にその費用を支払ってくれますが、一時的には検査会社は最大1000万円までの支払い義務を負うということになります。もし500万や1000万を支払う資力がない会社だった場合、倒産しない限り保険会社が直接顧客には支払えないということになります。
倒産すれば顧客は保険会社に直接請求できるようになりますので、顧客が補てんしてもらえるべきお金を損することはありません。しかし、資力があまりに足りないと、最終的に顧客が補修金額を支払ってもらうまでに時間がかかってしまう可能性も十分に考えられるのです。
もちろん保証期間中に保証対象住宅が不具合を発生しない可能性もありますが、瑕疵（かし）保険に入るための検査は非破壊で壁の内部などをくまなく調べているわけではありませんから、保証期間内に万が一、500万円や1000万円クラスの雨漏りや傾きが発生するリスクは全く読めません。
上記から、個人間売買の瑕疵保証を行う検査会社は『500万または1000万円を一時的に支払える資力があること』また、顧客からいただく保証料についても『保証リスクを考慮した適正な料金になっていること』が望ましいでしょう。
瑕疵保険に加入する検査会社は、保険会社に「瑕疵保険に入る料金」を支払っています。集客のための目玉の販売ツールとしてではなく、万が一の事故発生時に手続きを対応できる人材を確保できるようにし、複数の案件で事故が発生してもお支払が滞ることがないようにするための資力や人材準備をしっかり行う必要性があります。
保証料金は、検査会社各社が自由に設定できるようになっていますから、価格競争は起こってしかるべきですが、保証すべきことを、適切に保証できる料金であることが顧客を守ることにつながる商品ですから、目先の「瑕疵保険に入れる」ということだけでなく万が一のときに迅速に対応してもらえるよう、継続可能な事業形態を目指している会社かどうかを確認することをおすすめします。