ホームインスペクション・徹底ガイド

住まいの“健康診断”ホームインスペクション(住宅診断)の入門サイト

今とこれからの住宅市場〜安心で価値のある家で暮らすためには?〜

LINEで送る
Pocket

日本の住宅は築25年で価値がゼロ

現在、日本ではマイホームを買った瞬間から価値が下がっていきます。築25年などで売り出されている中古住宅は土地値でしかないことがほとんど。中には、建物が建っているにもかかわらず、あくまで「土地」として売りに出され、備考欄には小さく「古家あり」などと記載されており土地値どころか、建物の解体費を差し引いた価格づけが行われているケースもあるのです。

35年ローンを支払い続けている間に、建物の価値も同時に減価しているのです。住宅が資産となっておらず「住宅ローン元金と建物価値が目減り競争している」状態なのです。

建物寿命も、他先進国では80~140年が一般的ですが、日本では平均30年。仮に30年で寿命を迎えるとすれば、住宅ローン返済が終わるころにはまた建て替えを検討しなければならないでしょう。

住宅が資産になるためには

中古住宅流通市場を活性化させるためには、建物の評価を適正に行うことが必要で、そのために取引の時点で建物のコンディションを見極めるホームインスペクション(住宅診断)は必須。中古住宅流通が活発な欧米ではすでに常識となっています。

そこで、市場の健全な発展を促すべく、ホームインスペクション(住宅診断)を行う主体の技術的能力の確保や診断項目・方法等のあり方についてまとめた、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が2013年6月に国交省から策定されました。

中古住宅取引の中でホームインスペクション(住宅診断)を活用しようという姿勢がうかがわれます。現在ホームインスペクション(住宅診断)の普及率はせいぜい1%程度ですが、やがてはほとんどの取引で行われることになるでしょう。

そして、2015年から面積や間取り・築年数などはもちろん、地盤や地質、液状化や浸水履歴などのネガティブ情報、地価公示や登記情報、固定資産税情報、都市計画情報など、バラバラになっていた各種情報が一元化された「住宅データベース」が試験運用されます。

住宅データベースが整い、建物のコンディションを把握できるホームインスペクション(住宅診断)が普及すれば、評価の土壌ができ、中古住宅の価値が一律にゼロになるのではなく、築年数にかかわらず価値を保ち続ける住宅が出てくることになります。一方で、良くも悪くも公平で適正な評価が行われることになるため、相変わらず価値がゼロと評価される物件もあることでしょう。

中古住宅の評価基準が変わる

住宅市場ではこれから、画期的な構造改革が始まり、中古一戸建ての評価手法を国が根本的に見直そうとしているのです。これまでのように20~25年で建物の価値をゼロとみなすのではなく、30年、40年と築年数が経過しても、価値ある住宅についてはしかるべき評価が行われる市場がつくられようとしています。

例えば、3000万円で購入した築20年の中古住宅が15年後、築35年になっても3000万円前後で売れる。これが実現した場合、住宅を購入するということは貯蓄をしているのと同じ。まさに資産形成をしているということになるでしょう。自宅の資産価値を原資として、ライフスタイルの変化に合わせた住み替えも容易になります。

これからは住宅を買う際には住宅のコンディションを見極めることと、購入後は住宅の価値を維持するために、設計図書やリフォーム履歴などの書類の保管や点検・メンテナンスが大切となってくるでしょう。

LINEで送る
Pocket