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[住宅購入時のチェックポイント]
購入前に知っておきたい中古住宅のリスクとその対策

新築に比べて廉価で購入できる中古住宅ですが、購入後のトラブルをよく耳にします。中古住宅は、いったいどんな問題点を抱えているのでしょうか。購入してから後悔しないよう、中古住宅のリスクとその対策を解説していきましょう。

中古住宅にはどんなリスクがあるのか

適切な中古住宅を購入するためには、どんなリスクがあるのかを把握しておくことが非常に重要です。中古住宅にはどんなリスクがあるのか追っていきましょう。

耐震性能が低い物件がある

新築の住宅には、地震や台風の際に柱が土台から抜けるのを防ぐホールダウン金物というものが取り付けられています。過去の大震災の教訓を経て、平成12年から取り付けが義務付けられたためです。

しかしそれ以前は、ホールダウン金物そのものが一般的ではなかったため、取り付けられていない建物が多く存在します。このため、たとえ検査済証を取得している物件であっても、実際に被災した際に、どこまで耐えられるのかという点で不安が残ります。

再建築不可の物件がある

築年数が50年以上なのに、相変わらず中古住宅として販売している物件は、再建築不可物件を疑った方がいいかもしれません。再建築不可物件とは、道路要件が建築基準法に適合しない等の理由で、いったん建物を解体すると二度と新築建物が建てられない敷地をいいます。

リフォームで建物を延命させることは可能ですが、万が一火災や地震などの被害で建物が全壊したら、その土地で再建することは不可能です。

重要事項説明の中で「再建築不可」という現況報告はありますが、はたしてどこまでの工事が可能なのかについては、専門的な知見を要する事柄であるため、容易に理解できないのが実情です。なんとなく工事ができそうだといった感覚で購入すると、後悔することになりかねません。

シロアリの被害に遭っている可能性がある

現在ほとんどの住宅は、新築時に薬剤注入等のシロアリ対策をしています。しかし防蟻効果は5年程度とされている一方で、その後改めてシロアリ対策をする住宅は、それほど多くありません。そのため、中古住宅の売主ですら知らないうちに、シロアリの被害に遭っている可能性があります。

過去に雨漏れや・水漏れが起きたことがある

雨漏り

木造住宅にとって水は腐敗を招く大敵です。そのため雨漏りや水道管からの水漏れは万全を期する必要があります。しかし中古住宅の売主の中には、水漏れ箇所の応急処置のみを行い、その事実を覆い隠す人もいます。

そうした住宅では、長年雨漏りの被害を受けていたために構造材が著しく腐敗していることがあり、構造上不安な住宅を購入するリスクがあるのです。

住宅が傾いていることがある

中古住宅は、リフォームをして売り出すことがありますが、外観が美装されていることだけに目を奪われると、内覧の時に住宅が傾いていることに気づかないことがあります。

もちろん著しい傾きであれば、容易に気がつきますが、傾きが僅かの場合、短時間の滞在ではつい見過ごしがちなのです。

このため実際に住み始めてから、住宅が傾いているという現実に直面するリスクがあります。

中古住宅のリスクを回避するにはどうすればいいのか

それでは、こうした中古住宅のリスクを回避するためには、どんな対策を講じればいいのでしょうか。

ホームインスペクション(住宅診断)について


宅地建物取引業法が改正され、仲介の不動産会社は、中古住宅の買主に対して「建物状況調査」を実施する者の斡旋に関して媒介契約書に記載することが義務付けられました。

建物状況調査とは、「ホームインスペクション(住宅診断)」のひとつで、既存住宅状況調査技術者という資格を持つ建築士が、契約に先立ち住宅の劣化具合について調査、報告する制度です。

ホームインスペクション自体は以前から一部の専門家により行われていましたが、購入検討者はおろか、不動産会社の仲介営業担当もその存在を知らないケースがほとんどでした。
しかし、宅建業法改正により不動産会社にホームインスペクションの斡旋の有無を説明する義務が生じたため、適切に説明されていれば、売主も買主もホームインスペクションの存在を聞いたことがないといったことはないはずなのです。

民法改正も追い風に

さらに120年ぶりに大改正される民法も追い風になります。2020年4月1日に施行される改正民法においては、これまでの瑕疵担保責任が契約不適合という概念に転じることになります。これにより、買主は売主に対して、減額請求や賠償請求、あるいは契約の解除請求などの強い措置がとれるようになるのです。

自らが依頼者となってホームインスペクションを実施しよう

中古住宅の現況を把握するためには、ホームインスペクションの活用は非常に有効です。法整備によって、ホームインスペクションを実施する土壌も育ってきました。しかし肝心なことは、これからその住まいに長く住むかもしれない買主自らが選んだホームインスペクター(住宅診断士)に依頼するということです。

中古住宅は物件によっては、ホームインスペクション実施済みとして、その証明書を提示することがあります。しかし書面だけだと、どういった立場の人がどんな調査を行ったのかわからず、結果に関する細かなニュアンスが理解できないことがあります。人間の健康診断にたとえれば、診断結果を単に書面で渡されるよりは、医師から直接所見を聞いた方が、自分の健康度合いの理解が深まります。いわば住宅の健康診断であるホームインスペクションも同様に、単に証明書を読み込むよりも、どんな会社がどのように調べるのかを把握できたうえに直接ホームインスペクターから所見を聞いた方が、理解が深まるのです。

つまり、中古住宅のリスクを回避するためには、たとえホームインスペクション実施済の物件であったとしても、自らが依頼したホームインスペクターに建物を調査してもらった方が情報の信憑性も高まるため、中古住宅購入の可否を判断する、より有力なデータとなり得るということです。

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